估价视点郑州市金水区曼哈顿周边住宅市场调

一、片区介绍

郑州市曼哈顿广场位于郑州市金水区金水路与未来大道交汇处，东接郑东新CBD，西临郑州火车站，周边有地铁一号线，临近地铁2号线，可由地铁直接到达机场，交通区位优势明显。

郑州市金水区是河南省省会城市的中心城区，是全省政治、经济、文化、金融、信息中心。而曼哈顿广场是金水区具有代表性的商业与住宅区域，人口密度大，流动性高，市场交易活跃，区域经济产值高。

该区域附近有紫荆山公园、燕庄广场等居民休闲集会场所，北接金水河，南接熊耳河，绿地自然景观与城市建筑人文景观结合良好，为较好的居住地。

二、周边物业调查情况

该小区周边调查的物业主要有曼哈顿广场、大观国际、银基王朝、金水花园、建业城市花园、锦程山庄等。

1.曼哈顿广场：位于郑州市金水区金水路与未来大道交叉口东南角，建筑面积为80万平方米，集公寓，酒店，写字楼、商业、住宅于一体，是由河南升龙置业有限公司开发。项目共24栋住宅，均为高层建筑，面积自42㎡-㎡不等，开放式小区，体量较大。小区优点是地理位置优越，公共交通便利，人口密集，消费能力强。缺点是开放式小区环境较为嘈杂，绿化率较低，周边停车位较紧张，道路拥挤。小区均价为元/㎡。

2.大观国际：位于福元路与玉凤路交叉口西南角，小区物业类型包括住宅、酒店、公寓，分为三期开发，其中一期占地约90亩，地上建筑面积约27万平方米，由9栋高层及1（2号楼）栋小高层和4栋商业建筑组成，户型多以两房、三房为主，面积为50~㎡不等，二期为金林公馆北区，共6栋楼，户型以大两房为主，面积80~90不等。三期为金林公馆南区，共一栋楼。封闭式小区，以大户型为主。小区优点是内部环境较好，绿化较好，档次较高，户型较好，周边配套设施齐全。缺点是周边停车位置较为紧张。小区均价为元/㎡。

3.银基王朝：一期、二期位于福元路与英协路交叉口西北角，共15栋楼，以大户型为主（三室二厅、四室二厅），面积~㎡不等。竣工于年，均为高层住宅，三期位于福元路与凤台北路交叉口西南角，共16栋楼（11号楼~26号楼），均为高层住宅。四期位于福元路与凤台北路交叉口东南角，共9栋楼，高层住宅，以二室二厅、三室二厅为主（90~㎡）。优点是小区环境较好，配套设施齐全，小区档次较高。小区均价为元/㎡

4.金水花园：金水花园东区位于未来路与纬四路交汇处，小区体量较大，楼栋编号36~栋。其中大多数为一楼一单元，一层二户，独栋别墅为3层，其余为多层住宅，共7层，混合结构，无电梯，是金水区早期较高端的住宅，户型以三室为主（㎡左右）。优点是小区体量大，居住人员素质较高，小区内可停车，较为便利，靠近CBD，区位优势明显。缺点是小区物业较早，外观环境一般。均价为元/㎡。

5.锦程山庄：小区位于英协路与商城东路交叉口东北角，共11栋楼，均为多层住宅，户型以三室二厅为主（㎡）。优点是小区交通便利，区位条件好，绿化较好，居住环境较为舒适。缺点是小区物业无电梯，对于居住高层的住户来说上下不便，小区内未规划停车位。均价为元/㎡。

6.英协花园别墅：小区位于英协路和凤鸣路交叉口东北角，为高端别墅住宅区，小区绿化率50%，容积率为1.13。项目内共48栋别墅（带院），竣工于年。面积为~㎡，有五室三厅与六室三厅。小区优点为档次较高，绿化较好，停车方便，区域位置较好。目前均价为元/㎡。

三、分析

本次调查区域为金水区东部区域，靠近河南省自贸区，政治、经济、文化基础条件优越，是郑州市较为宜商宜居的片区。根据郑州市二手房市场调查数据显示出：

1.成交量上涨；9月二手房市场成交38.32万㎡，环比+6%，对比一手房市场，占比29%，环比下降20%，成交均价略微下降；9月二手房市场成交均价元/㎡，环比-2%，同时9月一手房均价环比-1%。

2、金水区因配套相对完善二手房9月份成交量占绝对优势，且二手房成交量大于一手房成交量。

四、总结

影响房价的因素是多样的，就目前而言，郑州市房地产市场受到限购等政策影响较大，但是随着郑州市城市地位的提高和经济的发展以及人才的流入，郑州市的房地产市场需要更加充分的发展。金水区作为郑州市政治经济文化集中区域，仍将会是房地产交易的热门地区。（国策郑州姚博洋）

国策机构

始创于年

国家建设部一级房地产评估机构

全国范围执业土地估价机构

全国A级资信土地估价机构

资产（含证券期货）评估机构

土地规划甲级资质

工程咨询机构

土地登记代理机构

中国房地产估价师与经纪人学会常务理事单位

全国一级房地产估价机构排名第二

现已在北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、天津、重庆、长沙、南京、福州、郑州、武汉、贵阳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、河源等地成立分支机构。

专业从事房地产评估、土地评估、资产评估（含上市公司资产评估）、征收（拆迁）评估、土地规划、房地产投资咨询顾问、土地登记代理服务等。

如果你觉得这篇文章不错，欢迎点击右侧按钮分享到朋友圈。（转载请注明出处）

-----------------------------------

转载请注明：http://www.czhty88.com/jbzd/11486.html